S'informer avant de construire

Quelles autorisations, pour quels travaux ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie un certain nombre de dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme obligatoires, notamment :
 
•   elle supprime le Coefficient d’occupation des sols (COS) et la surface minimale des terrains constructibles. Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014, le COS et la surface minimale des terrains constructibles ne sont plus applicables dans les communes dotées d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ils continuent toutefois de s’appliquer pour les communes dotées d’un Plan d’occupation des sols (POS) ;
•   le maire peut désormais retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable, tacite ou explicite, si celle-ci est illégale et que le retrait intervient En fonction de l’importance des travaux, il se peut que vous n’ayez aucune autorisation à demander. Vous pouvez aussi avoir à déposer une demande de permis  de construire ou une  déclaration préalable à la mairie.
L’importance des travaux est déterminée par la surface de plancher ou l’emprise au sol.
 
La surface de plancher pour une maison individuelle est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction, notamment, des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, des vides afférant aux escaliers, de l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des surfaces de garage et de combles non aménageables.  La surface de plancher des caves, celliers, et annexes est en revanche prise en compte
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
 

Pas d’autorisation nécessaire

Vous n’avez aucune formalité à accomplir :
•   en-dessous de 5 m2de surface de plancher ou d’emprise au sol créée,
•   pour les travaux d’entretien et de réparation ordinaires,
•   pour certains travaux de ravalement,
•   aménagement d'un grenier sans modifier l’aspect extérieur du bâtiment et sans l’agrandir.

La déclaration préalable

Elle permet à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.
Vous devez faire une déclaration préalable dans les cas suivants :
•   construction d’un garage ou d’une dépendance entraînant la création d’une  surface de plancher et/ou d’une emprise au sol nouvelle comprise entre 5 m2et 20 m2,
•   travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction,
•   certains travaux de ravalement,
•   aménagement d'un grenier entraînant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
 
Exemple : vous construisez un garage, par extension d’un bâtiment existant dans  une  commune non  dotée d’un  PLU ou  d’un POS : s’il ne dépasse pas 20  m² de  surface  de  plancher ou  d’emprise au sol**, seule  une  déclaration préalable doit  être  adressée à la mairie  de  la commune. Au-delà de 20 m², en revanche, une demande de permis de construire doit être déposée.
 

Le permis de construire

Il est obligatoire pour toute construction nouvelle ou pour les travaux sur une construction existante, en fonction de seuils déterminés pour la surface de plancher ou l’emprise au sol. En cas de travaux sur une  construction existante, la zone  dans  laquelle  se situe le logement (zone  urbaine couverte par  un  PLU  ou  un  POS -, ou  autre zone) peut avoir un impact sur les seuils.
 
Vous devez faire une demande de permis de construire dans les cas suivants :
•   si vous construisez une maison,
•   si vous faites des travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans  une  zone  urbaine d’une  commune couverte par  un  plan  local  d’urbanisme (PLU) ou  un  plan d’occupation des sols (POS). Les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m²  nécessitent toutefois un  permis  de  construire si, après  réalisation, la surface ou l’emprise totale  de la construction dépasse 170  m²) de surface de plancher ou d’emprise au sol,
•   si votre projet de construction implique des démolitions : la demande de permis  de construire peut  porter à la fois sur la construction du nouveau bâtiment et sur la démolition.
Si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire.
Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des  secteurs  protégés, pour les immeubles eux-mêmes protégés, ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire.
Attentionsi vous vous situez en secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement : Des règles spécifiques s’appliquent (renseignements à la mairie).
 
Exemples
•    Vous créez un étage supplémentaire dans votre logement : l’augmentation de  surface,  si elle dépasse 20  m², nécessite  la délivrance d’un permis  de construire.
•    Vous percez  une  ouverture (porte, fenêtre, vasistas…) : vous devez  déposer une  déclaration préalable ; si vous  changez en même temps la destination du local : un permis  de construire.
•    Vous construisez une  terrasse  ou une  véranda  : les limites de 5 m² et 20 m² * de surface de plancher ou d’emprise au sol créée s’appliquent également :
◦                    en-dessous de 5 m² : aucune formalité  ;
◦                    entre 5 m2 et 20 m² : déclaration préalable ;
◦                    au-delà de 20 m²  : permis  de construire.
•    Vous construisez une piscine non couverte ou dont la couverture est inférieure à 1,80 m de haut  :
◦                    jusqu’à 10 m² : aucune formalité  ;
◦                    au-delà de 10 m² et jusqu’à 100  m² : déclaration préalable
 

Cas particulier du changement de destination

Il y a changement de destination lorsqu’un local passe de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt : une déclaration préalable est alors requise.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devrez déposer un permis de construire.
Les annexes d’un bâtiment principal sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal. Si vous aménagez votre garage pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination, mais une déclaration préalable sera toutefois requise si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher.

Comment faire votre demande ?

Pour toutes demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, autorisation préalable), votre dossier doit être complet et contenir un certain nombre d’informations sur le projet de construction.
Adressez-vous à votre mairie, auprès  de la Direction Départementale du Territoire (DDT) ou sur le site service.public.fr pour obtenir le formulaire (type CERFA), nécessaire.
Vous pouvez confier la constitution du dossier et l’élaboration du projet  architectural à un professionnel qualifié, un architecte, un maître  d’œuvre ou un géomètre-expert, par exemple.

Contenu du dossier de demande

Dans tous les cas, pour être étudié, votre dossier doit être rendu complet.
Certaines informations vous sont  demandées, notamment :
•   votre  identité,
•   la superficie  et l’emplacement du terrain,
•   la nature des travaux  et la destination des constructions,
•   la surface  de plancher envisagée et existante, le cas échéant.
•   un plan  permettant de  connaître la situation du  terrain  à l’intérieur de la commune,
•   le  document  attestant  la  conformité   du   projet   d’installation d’assainissement non  collectif, en cas de réalisation  ou de réhabilitation d’une  telle installation ;
•   un  document établi  par  un  contrôleur technique attestant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte des règles  parasismiques et paracycloniques ;
•   un  document établi  par  le maître  d’ouvrage attestant la prise  en compte de la réglementation thermique (à compter du 1.1.13) ;
•   le projet  architectural qui peut être élaboré par le professionnel auquel  vous avez recours. Composé de  plans  et  de  documents écrits,  il définit  l’implantation et la composition du bâtiment, son volume  et son insertion  dans l’environnement, ainsi que  le choix  des  matériaux et  des  couleurs. Il comprend aussi une  notice de présentation qui indique l’état initial du terrain  et de ses abords et ce qui est projeté.
On y retrouve également:
•   un  plan  de  masse  permettant de  faire apparaître les modalités de raccordement aux réseaux  publics,
•   le plan des façades  et des toitures,
•   un  plan  en  coupe précisant l’implantation de  la construction par rapport au profil du terrain,
•   un document graphique permettant d’apprécier l’insertion  du projet  de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages,
•   des photographies destinées à situer le terrain  dans  l’environnement proche et dans  le paysage lointain.
Vous pouvez  également  consulter le  Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE)  qui vous  conseillera  gratuitement  sur votre projet  avant  le dépôt du permis  de construire : qualité architecturale,  aspect   extérieur,  intégration  dans   le  paysage, règles  d’urbanisme applicables, adaptation  à vos besoins,  isolation thermique et phonique.

Recours obligatoires à l'architecte

Si votre projet de construction ou de travaux est soumis à permis de construire et porte sur une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 170 m² (ou conduit après travaux à porter la surface ou l’emprise totale au-delà de 170 m²),  le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural.
Attention: seule l'emprise au sol de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher doit être prise en compte pour le calcul du seuil de 170m². Ainsi, l’emprise au sol des aires de stationnement et des parties non closes et couvertes (auvents, terrasses et garages) ne sont pas comptabilisées.
Lorsque vous construisez sur un terrain situé dans un lotissement, vous devez en outre fournir les attestations de l’aménageur-lotisseur : le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot et, si les travaux ne sont pas achevés, le certificat d’achèvement des équipements.

Déclaration préalable

Vous devez envoyer la demande d’autorisation préalable en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en 2 exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre  numéro d’enregistrement  et  le cas échéant, la date à compter de laquelle  les travaux  pourront être entrepris.
Le récépissé  précise  par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans  ce délai :
•   un délai d’instruction différent  en fonction de la nature de votre projet
•   une demande de pièces manquantes
Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre projet.
La délivrance d’une déclaration préalable est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose d’un mois de délai pour vous répondre.
Attention ! C’est lors du  premier  mois suivant le dépôt  de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.
Attention : votre déclaration préalable peut vous être retirée par la mairie, si elle est illégale, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
La mairie peut également décider de « surseoir  à statuer » : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune  est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.
 

Affichage de l’autorisation

Une fois la déclaration préalable délivrée, elle doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi la déclaration est périmée. Elle se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention de la déclaration préalable doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des
Contestation de votre déclaration préalable par un tiers ( exemple : un voisin)
Un tiers peut dans certains cas contester la validité de votre déclaration préalable. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais.
La personne  qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cf. les travaux doivent être conformes).
Toutefois,  si un tiers estime que la construction est irrégulière, il dispose d’autres moyens de recours.

Permis de construire

Vous devez envoyer la demande de permis de construire en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en 4 exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre  numéro d’enregistrement  et  le cas échéant, la date d’obtention du permis  tacite.
Le récépissé  précise  par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans  ce délai :
•   un délai d’instruction différent  en fonction de la nature de votre projet  ;
•   une demande de pièces manquantes ;
•   l’information selon laquelle vous ne pourrez obtenir de permis  tacite.
Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre  projet.
La délivrance du permis de construire est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose de délais stricts pour vous répondre :
•   2 mois pour un permis de construire une maison individuelle et pour un permis de démolir.
•   3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle).
Attention: c’est lors du  premier  mois suivant le dépôt  de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.
Le permis peut être accordé en imposant certaines prescriptions supplémentaires (aspect extérieur de la construction, nécessité de raccordement aux divers réseaux,…). Ces obligations supplémentaires n’ont pas le droit de remettre en cause fondamentalement le projet, et doivent être motivées par un fondement législatif ou réglementaire exprès.
En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement. C’est une autorisation tacite. Lorsque votre autorisation est tacite, vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
La mairie dispose par ailleurs de deux mois pour fixer par arrêté les participations exigibles (participation pour le financement des voiries et réseaux, pour raccordement à l’égout…).
Attention ! Votre permis de construire peut vous être retiré par la mairie, s’il est illégal, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
Lorsque le permis de construire est refusé, la mairie doit motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique existantes.
La mairie peut également décider de « surseoir  à statuer » : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune  est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.

Affichage de l’autorisation

Une fois le permis de construire délivré, celui-ci doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi le permis est périmé. Il se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Déclaration d’ouverture de chantier

Lors de l’ouverture du chantier, vous devez déposer ou adresser avec accusé de réception une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires au maire de la commune où est située la construction.
Vous devez en tant que maître d’ouvrage apporter la justification de votre  assurance dommages-ouvrage lors de la déclaration d'ouverture du chantier.
Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie (qui peut le refuser) que soit prorogée d’une année la validité de votre permis.
Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Conformité des travaux au permis de construire

Lorsque les travaux sont finis, vous (ou le professionnel qui s’est chargé de la construction) devez attester de l’achèvement et de la conformité des travaux, c’est-à-dire assurer que vos travaux ont été effectués conformément  à l’autorisation  qui  vous a été délivrée. Cette déclaration attestant l’achèvement et la conformité  des travaux engage votre responsabilité. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique.
L’administration peut contester la conformité pendant  trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (site classé, secteur protégé, secteur couvert par un plan de prévention des risques), l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé (5 mois).
D’autres documents peuvent vous être demandés à l’achèvement des travaux : vous devez notamment fournir un document, établi par un contrôleur technique, un diagnostiqueur, un architecte ou un organisme de certification de la performance des bâtiments, attestant que la réglementation thermique a été prise en compte.
Si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.
Contestation de votre permis par un tiers (exemple : un voisin)
Un tiers peut dans certains cas contester la validité de votre permis de construire. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais.
La personne  qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cf. les travaux doivent être conformes).
Toutefois,  si un tiers estime que la construction est irrégulière, il dispose d’autres moyens.

Quelles autorisations, pour quels travaux ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie un certain nombre de dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme obligatoires, notamment :
 
•   elle supprime le Coefficient d’occupation des sols (COS) et la surface minimale des terrains constructibles. Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014, le COS et la surface minimale des terrains constructibles ne sont plus applicables dans les communes dotées d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ils continuent toutefois de s’appliquer pour les communes dotées d’un Plan d’occupation des sols (POS) ;
•   le maire peut désormais retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable, tacite ou explicite, si celle-ci est illégale et que le retrait intervient dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. 
 
En fonction de l’importance des travaux, il se peut que vous n’ayez aucune autorisation à demander. Vous pouvez aussi avoir à déposer une demande de permis  de construire ou une  déclaration préalable à la mairie.
L’importance des travaux est déterminée par la surface de plancher ou l’emprise au sol.
 
La surface de plancher pour une maison individuelle est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction, notamment, des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, des vides afférant aux escaliers, de l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des surfaces de garage et de combles non aménageables.  La surface de plancher des caves, celliers, et annexes est en revanche prise en compte
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

 
Pas d’autorisation nécessaire

Vous n’avez aucune formalité à accomplir :
•   en-dessous de 5 m2de surface de plancher ou d’emprise au sol créée,
•   pour les travaux d’entretien et de réparation ordinaires,
•   pour certains travaux de ravalement,
•   aménagement d'un grenier sans modifier l’aspect extérieur du bâtiment et sans l’agrandir.

La déclaration préalable

Elle permet à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.
Vous devez faire une déclaration préalable dans les cas suivants :
•   construction d’un garage ou d’une dépendance entraînant la création d’une  surface de plancher et/ou d’une emprise au sol nouvelle comprise entre 5 m2et 20 m2,
•   travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction,
•   certains travaux de ravalement,
•   aménagement d'un grenier entraînant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
 
Exemple : vous construisez un garage, par extension d’un bâtiment existant dans  une  commune non  dotée d’un  PLU ou  d’un POS : s’il ne dépasse pas 20  m² de  surface  de  plancher ou  d’emprise au sol**, seule  une  déclaration préalable doit  être  adressée à la mairie  de  la commune. Au-delà de 20 m², en revanche, une demande de permis de construire doit être déposée.
 

Le permis de construire

Il est obligatoire pour toute construction nouvelle ou pour les travaux sur une construction existante, en fonction de seuils déterminés pour la surface de plancher ou l’emprise au sol. En cas de travaux sur une  construction existante, la zone  dans  laquelle  se situe le logement (zone  urbaine couverte par  un  PLU  ou  un  POS -, ou  autre zone) peut avoir un impact sur les seuils.
 
Vous devez faire une demande de permis de construire dans les cas suivants :
•   si vous construisez une maison,
•   si vous faites des travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans  une  zone  urbaine d’une  commune couverte par  un  plan  local  d’urbanisme (PLU) ou  un  plan d’occupation des sols (POS). Les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m²  nécessitent toutefois un  permis  de  construire si, après  réalisation, la surface ou l’emprise totale  de la construction dépasse 170  m²) de surface de plancher ou d’emprise au sol,
•   si votre projet de construction implique des démolitions : la demande de permis  de construire peut  porter à la fois sur la construction du nouveau bâtiment et sur la démolition.
Si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire.
Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des  secteurs  protégés, pour les immeubles eux-mêmes protégés, ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire.
Attentionsi vous vous situez en secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement : Des règles spécifiques s’appliquent (renseignements à la mairie).
 
Exemples
•    Vous créez un étage supplémentaire dans votre logement : l’augmentation de  surface,  si elle dépasse 20  m², nécessite  la délivrance d’un permis  de construire.
•    Vous percez  une  ouverture (porte, fenêtre, vasistas…) : vous devez  déposer une  déclaration préalable ; si vous  changez en même temps la destination du local : un permis  de construire.
•    Vous construisez une  terrasse  ou une  véranda  : les limites de 5 m² et 20 m² * de surface de plancher ou d’emprise au sol créée s’appliquent également :
◦                    en-dessous de 5 m² : aucune formalité  ;
◦                    entre 5 m2 et 20 m² : déclaration préalable ;
◦                    au-delà de 20 m²  : permis  de construire.
•    Vous construisez une piscine non couverte ou dont la couverture est inférieure à 1,80 m de haut  :
◦                    jusqu’à 10 m² : aucune formalité  ;
◦                    au-delà de 10 m² et jusqu’à 100  m² : déclaration préalable
 

Cas particulier du changement de destination

Il y a changement de destination lorsqu’un local passe de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt : une déclaration préalable est alors requise.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devrez déposer un permis de construire.
Les annexes d’un bâtiment principal sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal. Si vous aménagez votre garage pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination, mais une déclaration préalable sera toutefois requise si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher.

Comment faire votre demande ?

Pour toutes demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, autorisation préalable), votre dossier doit être complet et contenir un certain nombre d’informations sur le projet de construction.
Adressez-vous à votre mairie, auprès  de la Direction Départementale du Territoire (DDT) ou sur le site service.public.fr pour obtenir le formulaire (type CERFA), nécessaire.
Vous pouvez confier la constitution du dossier et l’élaboration du projet  architectural à un professionnel qualifié, un architecte, un maître  d’œuvre ou un géomètre-expert, par exemple.

Contenu du dossier de demande

Dans tous les cas, pour être étudié, votre dossier doit être rendu complet.
Certaines informations vous sont  demandées, notamment :
•   votre  identité,
•   la superficie  et l’emplacement du terrain,
•   la nature des travaux  et la destination des constructions,
•   la surface  de plancher envisagée et existante, le cas échéant.
•   un plan  permettant de  connaître la situation du  terrain  à l’intérieur de la commune,
•   le  document  attestant  la  conformité   du   projet   d’installation d’assainissement non  collectif, en cas de réalisation  ou de réhabilitation d’une  telle installation ;
•   un  document établi  par  un  contrôleur technique attestant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte des règles  parasismiques et paracycloniques ;
•   un  document établi  par  le maître  d’ouvrage attestant la prise  en compte de la réglementation thermique (à compter du 1.1.13) ;
•   le projet  architectural qui peut être élaboré par le professionnel auquel  vous avez recours. Composé de  plans  et  de  documents écrits,  il définit  l’implantation et la composition du bâtiment, son volume  et son insertion  dans l’environnement, ainsi que  le choix  des  matériaux et  des  couleurs. Il comprend aussi une  notice de présentation qui indique l’état initial du terrain  et de ses abords et ce qui est projeté.
On y retrouve également:
•   un  plan  de  masse  permettant de  faire apparaître les modalités de raccordement aux réseaux  publics,
•   le plan des façades  et des toitures,
•   un  plan  en  coupe précisant l’implantation de  la construction par rapport au profil du terrain,
•   un document graphique permettant d’apprécier l’insertion  du projet  de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages,
•   des photographies destinées à situer le terrain  dans  l’environnement proche et dans  le paysage lointain.
Vous pouvez  également  consulter le  Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE)  qui vous  conseillera  gratuitement  sur votre projet  avant  le dépôt du permis  de construire : qualité architecturale,  aspect   extérieur,  intégration  dans   le  paysage, règles  d’urbanisme applicables, adaptation  à vos besoins,  isolation thermique et phonique.

Recours obligatoires à l'architecte

Si votre projet de construction ou de travaux est soumis à permis de construire et porte sur une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 170 m² (ou conduit après travaux à porter la surface ou l’emprise totale au-delà de 170 m²),  le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural.
Attention: seule l'emprise au sol de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher doit être prise en compte pour le calcul du seuil de 170m². Ainsi, l’emprise au sol des aires de stationnement et des parties non closes et couvertes (auvents, terrasses et garages) ne sont pas comptabilisées.
Lorsque vous construisez sur un terrain situé dans un lotissement, vous devez en outre fournir les attestations de l’aménageur-lotisseur : le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot et, si les travaux ne sont pas achevés, le certificat d’achèvement des équipements.

Déclaration préalable

Vous devez envoyer la demande d’autorisation préalable en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en 2 exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre  numéro d’enregistrement  et  le cas échéant, la date à compter de laquelle  les travaux  pourront être entrepris.
Le récépissé  précise  par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans  ce délai :
•   un délai d’instruction différent  en fonction de la nature de votre projet
•   une demande de pièces manquantes
Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre projet.
La délivrance d’une déclaration préalable est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose d’un mois de délai pour vous répondre.
Attention ! C’est lors du  premier  mois suivant le dépôt  de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.
Attention : votre déclaration préalable peut vous être retirée par la mairie, si elle est illégale, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
La mairie peut également décider de « surseoir  à statuer » : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune  est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.

Affichage de l’autorisation
Une fois la déclaration préalable délivrée, elle doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi la déclaration est périmée. Elle se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention de la déclaration préalable doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.
Contestation de votre déclaration préalable par un tiers ( exemple : un voisin)
Un tiers peut dans certains cas contester la validité de votre déclaration préalable. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais.
La personne  qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cf. les travaux doivent être conformes).
Toutefois,  si un tiers estime que la construction est irrégulière, il dispose d’autres moyens de recours.

Permis de construire

Vous devez envoyer la demande de permis de construire en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en 4 exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre  numéro d’enregistrement  et  le cas échéant, la date d’obtention du permis  tacite.
Le récépissé  précise  par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans  ce délai :
•   un délai d’instruction différent  en fonction de la nature de votre projet  ;
•   une demande de pièces manquantes ;
•   l’information selon laquelle vous ne pourrez obtenir de permis  tacite.
Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre  projet.
La délivrance du permis de construire est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose de délais stricts pour vous répondre :
•   2 mois pour un permis de construire une maison individuelle et pour un permis de démolir.
•   3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle).
Attention: c’est lors du  premier  mois suivant le dépôt  de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.
Le permis peut être accordé en imposant certaines prescriptions supplémentaires (aspect extérieur de la construction, nécessité de raccordement aux divers réseaux,…). Ces obligations supplémentaires n’ont pas le droit de remettre en cause fondamentalement le projet, et doivent être motivées par un fondement législatif ou réglementaire exprès.
En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement. C’est une autorisation tacite. Lorsque votre autorisation est tacite, vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
La mairie dispose par ailleurs de deux mois pour fixer par arrêté les participations exigibles (participation pour le financement des voiries et réseaux, pour raccordement à l’égout…).
Attention ! Votre permis de construire peut vous être retiré par la mairie, s’il est illégal, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
Lorsque le permis de construire est refusé, la mairie doit motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique existantes.
La mairie peut également décider de « surseoir  à statuer » : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune  est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.

Affichage de l’autorisation
Une fois le permis de construire délivré, celui-ci doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi le permis est périmé. Il se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Déclaration d’ouverture de chantier
Lors de l’ouverture du chantier, vous devez déposer ou adresser avec accusé de réception une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires au maire de la commune où est située la construction.
Vous devez en tant que maître d’ouvrage apporter la justification de votre  assurance dommages-ouvrage lors de la déclaration d'ouverture du chantier.
Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie (qui peut le refuser) que soit prorogée d’une année la validité de votre permis.
Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Conformité des travaux au permis de construire
Lorsque les travaux sont finis, vous (ou le professionnel qui s’est chargé de la construction) devez attester de l’achèvement et de la conformité des travaux, c’est-à-dire assurer que vos travaux ont été effectués conformément  à l’autorisation  qui  vous a été délivrée. Cette déclaration attestant l’achèvement et la conformité  des travaux engage votre responsabilité. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique.
L’administration peut contester la conformité pendant  trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (site classé, secteur protégé, secteur couvert par un plan de prévention des risques), l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé (5 mois).
D’autres documents peuvent vous être demandés à l’achèvement des travaux : vous devez notamment fournir un document, établi par un contrôleur technique, un diagnostiqueur, un architecte ou un organisme de certification de la performance des bâtiments, attestant que la réglementation thermique a été prise en compte.
Si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.
Contestation de votre permis par un tiers (exemple : un voisin)
Un tiers peut dans certains cas contester la validité de votre permis de construire. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais.
La personne  qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionn&eac